Direitos patrimoniais do coproprietário – Por Patrícia Santa Cruz*

A propriedade compartilhada de imóveis, juridicamente conceituada como condomínio pró-indiviso, apresenta particularidades que a maioria dos coproprietários desconhecem.

Situação corriqueira, a aquisição de bens imóveis, durante o casamento ou de união estável, traz aos cônjuges, companheiros a comunhão dos direitos de propriedade. Eventualmente, essa comunhão perdura após o encerramento da sociedade conjugal ou da convivência, por conveniência do ex-casal, ou outras circunstâncias fáticas ou jurídicas. O direito de propriedade é exercido de forma comum, mas o uso da posse acarreta consequências que, na maioria das vezes, são ignoradas pelos proprietários.

A mesma hipótese se verifica nos casos em que os herdeiros de determinado imóvel optam em se manterem todos, simultaneamente, proprietários de uma parte desse bem, observada a proporção de seus quinhões, nos termos da partilha determinada por ocasião da sucessão. Ou ainda quando mais de uma pessoa – física ou jurídica – decide adquirir um imóvel conjuntamente, figurando todos como titulares da propriedade dele.

Esse condomínio geral é disciplinado pelo Código Civil Brasileiro e sua existência impõe deveres a serem observados por cada um dos coproprietários. Um deles é a proibição de se alterar a destinação do imóvel (um imóvel residencial passar a ostentar finalidade comercial, por exemplo) ou ceder sua posse a terceiros, sem o prévio consenso entre os condôminos. Também é vedado ao condômino em coisa indivisível vender sua parte a estranhos, sem antes ofertá-la em preferência aos demais.

A opção por esse regime condominial não é definitiva. A qualquer tempo o condômino pode exigir a extinção do condomínio, seja mediante aquisição das partes dos demais, seja vendendo a sua parte, ou ainda mediante aquisição de todas as partes por um terceiro, repartindo-se o preço entre todos os coproprietários, na proporção de seus quinhões. Em não sendo essa extinção objeto de concordância de um ou mais condôminos, será necessário o ajuizamento de ação judicial própria, para a divisão jurídica do bem, solucionando o impasse. Tais premissas sintetizam as prerrogativas do direito de propriedade em regime condominial.

Em recente julgamento de Recurso Especial (REsp. nº 1.990.495), na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, foi reconhecido o direito de um ex-companheiro exigir de sua ex-companheira o pagamento de aluguéis, na proporção de 50% , em decorrência da utilização exclusiva por ela do imóvel, de propriedade de ambos em regime condominial, após a dissolução da união estável.

Entre os fundamentos, consolidou-se que o exercício da posse exclusiva do imóvel comum por um dos ex-companheiros, após a dissolução da união estável, implica no seu dever de indenizar o outro, que teve suprimido o seu direito real de posse, decorrente de sua posição de coproprietário, sob pena de configuração de enriquecimento ilícito. Ou seja, usar exclusivamente o imóvel não se trata de uma liberalidade de qualquer dos condôminos, mas sim um dever inerente à cotitularidade da propriedade.

Outro relevante posicionamento firmado: a impossibilidade de alegação da impenhorabilidade enquanto bem de família (Lei nº 8.009/90) em face do outro condômino. Consolidou-se que o direito à moradia é resguardado a todos os coproprietários, de forma que o exercício exclusivo por um deles lhe acarreta o dever de compensar os demais. Certamente que essa fruição, por ter valor econômico, ou seja, sendo um direito patrimonial, é passível de livre disposição por seu titular. Então é importante que os detentores de direitos de propriedade em regime condominial pro-indiviso atentem à necessidade de formalizar esse eventual exercício exclusivo da posse de imóvel, seja pela via negocial, celebrando um contrato, seja no âmbito de processo judicial.

*Patrícia Santa Cruz de Oliveira, advogada especialista em direito imobiliário, sócia do PHR – Soluções Jurídicas.

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