Adjudicação Compulsória Extrajudicial- Por Maria Clara Gomes*

Do ponto de vista jurídico, a palavra “adjudicar” consiste em “dar por sentença a uma das partes uma propriedade contestada.” Já o termo “compulsória”, significa “tudo aquilo que possui a capacidade de compelir”, ou seja, algo que é obrigatório.

A Adjudicação Compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, portanto, é o procedimento utilizado para regularizar o registro de um imóvel para o qual se tem o direito real adquirido, mas não possui a documentação exigida em lei.

De acordo com os artigos 108, 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade de bens imóveis apenas é efetivamente transferida com a formalização da compra e venda na matrícula do imóvel alienado. Enquanto tal registro não ocorre, o alienante continua a ser considerado o proprietário.

Dessa forma, a adjudicação tem a finalidade de possibilitar a obtenção da escritura pública definitiva. Esse tipo de procedimento apenas é cabível quando houver recusa ou algum impedimento para que se obtenha a escritura, possibilitando o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis – RGI por meio de decisão judicial que substitua a outorga da escritura definitiva do bem imóvel.

Não é tão fácil assim obter o registro no RGI. Como exemplos de impedimentos, citam-se situações em que o proprietário (ou o comprador) se recusa a realizar a escritura, mesmo após cumpridos os termos da promessa de compra e venda; e quando ocorre o falecimento do vendedor antes de efetuar a escritura de compra e venda.

E quais são os requisitos para a adjudicação compulsória? Apenas três: a existência de provas da aquisição legítima do imóvel, como o contrato ou a promessa de Compra e Venda (famosa “PCV”); a inexistência de previsão do direito de arrependimento no contrato (caso ainda vigente); e existência de recusa ou impedimento para obtenção da escritura.

Para que seja possível utilizar-se desse remédio processual, também é necessário apresentar a comprovação de quitação integral do valor acordado entre as partes para a alienação do imóvel, já que só é possível exigir o cumprimento das obrigações pela outra parte após o adimplemento das suas próprias obrigações (artigo 476 do Código Civil).

Para a maioria dos juristas, a natureza jurídica da adjudicação compulsória é pessoal, tendo em vista que decorre das obrigações assumidas pelas partes no Contrato de Compra e Venda. Sendo assim, na prática, apenas o comprador ou o vendedor do imóvel possuem o direito real para propor a ação, podendo esses direitos serem transferidos para eventuais cessionários ou sucessores. Assim, proferida a sentença em favor do requerente e lavrada a “Carta de Adjudicação” pelo Juiz, esta deverá ser levada ao cartório para outorga da escritura pública definitiva, registrando a propriedade do adquirente na matrícula do imóvel.

Por fim, é importante pontuar que, apesar de também tratar-se de uma ferramenta para a regularização de imóveis, a principal diferença entre a Adjudicação Compulsória e a Usucapião é que a primeira exige provas da aquisição legítima do imóvel (por meio de contrato compra e venda, dação em pagamento ou outro tipo de instrumento), bem como a comprovação do cumprimento da obrigação de pagar, enquanto no procedimento de Usucapião basta o cumprimento de dois requisitos: posse ininterrupta por lapso temporal suficiente (5 a 15 anos) e a existência de “animus domini” (posse com a intenção de ser dono da coisa).

*Maria Clara Gomes é membro do escritório Portela Soluções Jurídicas e graduanda em Direito pela Faculdade Damas da Instrução Cristã. Texto -colaboração /Blogdellas.

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